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부동산 | 9.13부동산 대책으로 본 종합부동산세 시뮬레이션

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작성자 zipinfo 작성일18-09-18 09:46 조회19,628회 댓글0건

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 우선 종합  부동산에 대한 세법의 정의를 보자. 종합부동산세란 국내에 있는 재산세 과세 대상중 주택의 공시가격 합산이 6억을 초과하는 자에게 부과하는 것으로 전국 합산, 인별과세, 공시가격 6억 초과 되는 주택에 대해 부과하는 특징이 있다.

               

       종부세 계산 방식은,

       1. 기준금액 초과액 = 공시가격합계액 - 기초공제 3억(1주택한함) - 6억원 

       2. 과세표준 = 기준금액 초과액 * 공정시장가액비율(80%)

       3. 산출세액 = 과세표준 * 세율 

       4. 종부세액 = 산출세액 - 기납부 재산세액 - 연령별공제 -장기보유 공제

 

공시가액 10억일때와 20억으로 2배 상향되었을 때를 모의시험 해보자. 1인 1가구도 아니며 비과세 조건이 안된다고 가정한다.

       

<사례1> 공시 가격이 오르지 않고  10억이라 가정(다른 여러 변수는 제외. 6억 초과됨에 따라 해당)

       

1. 기준금액 초과액(4억) = 10억 - 6억

2. 과세표준             = 4억 * 0.8(공정시장가액율 80%, 점차 100%으로 상향조정 예고)

3. 산출세액(2,240,000월)  = 3.2억 *(7/1000)  

 

* 3~6억이하 과세표준구간 세율을 7/1000적용. 과세표준 금액. 다주택 여부,조정지역 대상소재 2주택등 세율이 아주 복잡한 표로 제공됨. 7/1000적용로 적용한 것은 소유한 주택이 2주택이면서 조정지역대상이 아닌 걸로 시물레이션.(복잡한 것은 원칙도 법칙도 아니다. 철학이 부재함을 나타낸다. 표참고. http://zipinfo.co.kr/bbs/board.php?bo_table=community_free&wr_id=19)

                                              

4.납부세액= 2240000- 7월 납부 재산세(아래 재산세 계산 방법 참고. 계산에 의해 177만원 납부)

* 최종 납부세액: 47만원

 

재산세 계산 방법

과세표준(6억)= 표준 공시가격 * 60%

과세표준(6억)이 3억 초과시 : 57만원 + 3억 초과금액 4/1000 의 계산에 의해 

                                             120만원 

재산세 : 177만원

       

<사례2> 공시 가격이 올라  20억이라 가정(다른 여러 변수는 제외. 6억 초과됨에 따라 종부세 대상) 

1.기준금액 초과액(14억) = 20억 - 6억

2.과세표준             = 14억 * 0.8

3.산출세액(11,200,000월)  = 11.2억 *(10/1000)  * 6~12억이하 과세표준구간 세율을 10/1000적용 

4.종부세 = 11200000- 7월 납부 재산세(417만원)

최종 종부세 : 7,030,000원

 

재산세 계산 방법

과세표준(12억)= 표준 공시가격 * 60%

과세표준(12억)이 3억 초과시 : 57만원 + 3억 초과금액 4/1000 의 계산에 의해 

                                             360만원 

최종 재산세 : 417만원

 

                                 

연령별 공제, 장기보유특별공제등을 감안하지 않고 단순한 시뮬레이션 결과, 

공시가격 상향조정시 주택의 자본적 가격상승(10억), 종부세금 6,560,000만원/년간 발생.

       

<몇가지 시사점> 

1. 세금으로 부동산 투기를 막겠다는 발상은 잘못됨. 참고로 전세계 어느나라도 세금정책을 활용하여 부동산 투기를 잡지 않음. 세수를 확대하여 복지 예산 편성으로 전용하려는 문재인 정부의 다른 의도가 엿보이는 대목. 9.13부동산 대책에서 대출 억제 정책만 유효하다는 말. 

 

2. 공시지가를 올리거나 공정시장가액을 흔들면 보유세 부문이 크게 올라 조세 저항을 일으킬 가능성이 많음. 부동산 종합세는 일부 특권층의 반발을 사지만, 재산세부문을 올리면 이는 '가만히 있는 민심'을 자극하여 현재 여권의 정치적인 부담가지 연결되어 국정 추진에 동력이 상실될 가능성 많음.(차기정권 창출 위험요소)

 

3.세금으로 부동산 수요심리를 억제하는 것은 애시당초 불가능하며

많은 투기 수요가 금융레버리지를 활용한 대출이므로 대출 억제 정책이 필수.

다주택자에 대한 대출금지.  LTV, DTI, DSR하향 조정등 필요.

서울등 일부 지역에 대한 공급확대.

서울 밀집지역 소재 공공기관 지방이전.(강력한 추진필요)

금리 인상을  추진하거나 그에 대한 강한 시그널 표시.


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