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부동산 | 신규도입 예정인 DSR제도

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작성자 zipinfo 작성일18-10-21 18:44 조회21,475회 댓글0건

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부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다.  DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.  

 

DTI와 DSR 산출방식을 보면 

 

-.DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

-.DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

        

        

가.        1억 대출시(연 5%대출이자,20년 상환시) 

이자 구하는 수식  : 1억*5%/12개월  : 약 42만원 /월

원금 구하는 수식  : 1억/24개월 : 42만원/월

        

나.        

연간 원리금 : 원금상환액과 이자를 합한 금액 : 1000만원/연간

(42만원*12개월 + 42만원*12개월)

 

연간 이자   :  500만원 /연간

        

원금상환액까지 감안한 DSR 측정 방식이 보다 현실적이며 합리적인 대안임에 틀림없다. 하지만 여기에도 여전히 몇가지 문제점을 가지고 있다. 어민 농민이 많은 지방은행의 경우 수입총액에 누락이 발생하는 경우 많아 DSR수치가 높다는 점이다. 한 지방은행 평균 DSR수치 172%나타났는데 신고된 연소득에 비해 신용대출,마이너스통장,전세대출등을 끌어다 지역에 많다는 점이다.

 

따라서 DSR규제가 전국적으로 도입되면 우선 지방거주 다중채무자가 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 최근 최저입금 상승,내수 경기 부진으로 어려운 환경에 처한 영세 사업자들은 이중고를 겪을 듯하다. 

 

추가 대출이 막힘으로 침체기에 접어든 지방 부동산 시장은 더 꽁꽁 얼러붙을 전망이다. 전방위적으로 부동산을 옥죄려는 강력한 정책인데 그동안의 대출(레버리지)를 일으켜 구입했던 부동산 수요 패러다임을 이젠 당분간 바꾸기는 힘들 듯하다.

 

따라서 정부는 10월 말부터 적용키로한 DSR을 시중은행,지방은행,특수은행등 은행종류별로 차등 적용해야 함은 물론 자칫 가계부채 및 부동산 잡으려다 또 다른 경제 성장 동력을 상실하는 우를 범하지 않아야 한다. 급하게 도입하는 DSR보다 다각도의 정책 시뮬레이션과 문제점 대응이 필요해보인다. 


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